La MAF lance sa Boîte à outils permis de construire

Appliquer les bonnes règles d’urbanisme aux bons projets, suivre les recommandations pour anticiper les situations à risque, mettre à disposition des outils simples pour sécuriser la mission : tels sont les objectifs de la MAF, toujours soucieuse d’accompagner ses adhérents dans l’accomplissement de leur mission. Ce guide pratique numérique, que des mises à jour maintiendront ancré dans l’actualité, sera disponible prochainement dans votre espace adhérent.

MAF informations (M.I) : Pourquoi lancer une Boîte à outils permis de construire ?

Camille Porretta (C.P) : La Boîte à outils permis de construire répond au besoin exprimé par nos adhérents d’être accompagnés pour cerner les contraintes urbanistiques de leurs projets.

Elle traite les nombreuses questions auxquelles l’architecte est confronté, parmi lesquelles on peut citer les suivantes : Quelles règles et quelle autorisation s’appliquent à mon projet ? Comment dois-je constituer le dossier de demande d’autorisation ? Comment me prémunir des risques de contentieux, en particulier dans l’accompagnement de mon client ?

La Boîte à outils PC n’est pas un manuel de droit de l’urbanisme.

Elle s’inscrit dans une démarche opérationnelle et préventive.

M.I. : Les architectes ne maîtrisent-ils pas suffisamment les règles d’urbanisme ?

C.P. : Bien des architectes s’estiment peu exposés en matière de responsabilité parce qu’ils n’ont qu’une mission de permis de construire. Contrairement à cette idée reçue, les architectes sont en première ligne en cas de difficulté liée à la méconnaissance d’une règle d’urbanisme.

Il s’agit en effet d’une matière très juridique, abondante, complexe et parfois méconnue qu’ils sont censés maîtriser. Pour les y aider, la Boîte à outils PC répond à un panel de questions qui balaie assez largement les situations auxquelles l’architecte est confronté.

Elle aborde parfois des sujets d’actualité tels que les demandes abusives de documents par les services instructeurs, ou la dématérialisation des demandes d’autorisation.

"La MAF délivre ses recommandations pour anticiper le risque de contentieux en matière d’urbanisme et s’en prémunir."

M.I. : Comment se présente la Boîte à outils PC de la MAF ?

C.P. : La première partie est dédiée au cadre normatif, c’est-à-dire à toutes les règles qui s’appliquent au projet en fonction de sa situation géographique nationale et locale sur le territoire.

Ces règles vont bien souvent au-delà du Code de l’urbanisme.

On peut citer par exemple le Code de l’environnement, le Code forestier, le Code minier, le Code du patrimoine. La deuxième partie, très concrète, porte sur le projet.

Elle apporte les réponses à des questions diverses. Qu’est-ce qu’une règle d’urbanisme opposable ? Quelle autorisation faut-il demander selon la nature du projet ? Ou encore, quels sont les droits garantis par une autorisation d’urbanisme ?

La troisième partie informe sur la réalité des contentieux administratif, civil et pénal.

La MAF délivre ici ses recommandations pour anticiper les risques et s’en prémunir.

M.I. : Quels sont les exemples les plus courants de contentieux ?

C.P. : Les cas suivants sont récurrents : le maître d’ouvrage ne dispose pas d’autorisation de construire pour l’ouvrage qu’il vient de réaliser sans perspective de régularisation ; le projet ne respecte pas les règles d’urbanisme, soit à cause d’une mauvaise interprétation, soit intentionnellement ; l’ouvrage réalisé ne correspond pas au permis de construire obtenu ; l’autorisation d’urbanisme est caduque, ou invalidée par une décision de justice ; les travaux ont débuté avant l’obtention du PC qui n’est finalement pas obtenu, ou avant le terme du recours des tiers qui bloque leur réalisation.

Mais les cas moins courants ne doivent pas être négligés, car ils impactent lourdement la profession.

La MAF connaît par exemple des affaires dans lesquelles la responsabilité de l’architecte est retenue à propos d’un permis de construire pourtant conforme au plan local d’urbanisme, mais qui s’est postérieurement révélé non conforme à une règle nationale, telle que la loi Montagne ou Littoral.

Ce dernier exemple illustre assez bien la diversité des situations à l’origine de contentieux que les architectes peuvent rencontrer, et la sévérité des juges à leur égard.

M.I. : Que peut-on reprocher à l’architecte dans ces situations ?

C.P. : Les sinistres qui résultent des autorisations d’urbanisme peuvent coûter très cher puisqu’il faut parfois réaliser d’importants travaux pour mettre un bâtiment en conformité, voire le démolir. L’architecte doit donc se poser les bonnes questions au bon moment lorsqu’il accompagne son client dans la définition de son projet, puis lorsqu’il l’assiste dans la demande d’autorisation d’urbanisme.

D’une façon générale, l’architecte est sanctionné par le juge lorsqu’il a manqué à son devoir de conseil dans le processus d’élaboration du projet, ou parce qu’il n’a simplement pas respecté les règles d’urbanisme applicables.

M.I. : Quels genres d’outils sont mis à la disposition des adhérents ?

C.P. : Avec cette nouvelle boîte à outils, la MAF livre la check-list des questions essentielles auxquelles les adhérents peuvent être confrontés et les réponses pratiques qui s’appuient sur le retour d’expérience, l’expertise de la MAF et de ses partenaires.

Pour en faciliter la compréhension et son utilisation, de très nombreuses infographies et des courriers types offrent une seconde entrée de lecture synthétique et très accessible.

Nous devons principalement la réalisation de ce travail à deux rédacteurs passionnés : Maître Clotilde Cazamajour, du cabinet Urban Law avocats, et Patrick Cormenier, juriste émérite, ancien collaborateur de la MAF.