« Les apparences sont souvent trompeuses », nous enseigne le proverbe français. Il en va de même pour les clôtures de terrain qui sont à l’origine de bien des erreurs d’implantation de bâtiment. Ces défauts ont généralement pour origine une confusion entre les différents types de limites de propriété : le plan cadastral n’a qu’une valeur fiscale et non juridique ; les clôtures ne font que matérialiser des limites apparentes ; et enfin, l’absence de bornage rend impossible la cotation fiable d’un projet de construction.
Altimétrique ou planimétrique, l’erreur d’implantation peut entraîner une non-conformité d’urbanisme par le non-respect d’une règle de recul, d’un alignement ou d’une hauteur à ne pas dépasser. Plus gravement, une clôture mal placée peut être la cause d’un empiètement de la construction chez le voisin ou sur le domaine public… La responsabilité des constructeurs peut être retenue pour quelques centimètres avec des conséquences parfois lourdes. S’il est parfois possible de trouver un accord avec son voisin pour racheter le morceau de terrain sur lequel l’ouvrage est construit à tort, la solution extrême retenue par les tribunaux en cas d’erreur demeure la démolition de la partie d’ouvrage mal implantée, au nom du respect sacré du droit de la propriété.
Rappelons donc ici quelques bonnes pratiques pour ne pas en arriver là ! Les erreurs d’implantation relèvent bien souvent d’une méconnaissance du processus d’études et d’échanges d’informations entre les acteurs du projet - maître d’ouvrage en tête - et le géomètre-expert. Chacun d’eux joue pourtant un rôle déterminant dans l’exactitude des informations transmises, leur vérification et leur matérialisation sur le terrain d’assise du bâtiment. Les cinq étapes - rappelées plus loin dans cet article - mettent en avant deux fondamentaux : le recours au géomètre-expert le plus en amont possible et au plus tard dès l’étude d’avant-projet et le respect du processus d’échanges d’informations entre constructeurs avant de commencer les travaux. Le premier point relève du maître d’ouvrage qui veille ainsi à ce que les études de la maîtrise d’œuvre démarrent sur de bonnes bases (comme pour l’étude de sol). Le second relève en général de l’entreprise qui s’assure d’une bonne matérialisation de l’implantation sur le terrain avant de donner le premier coup de pioche. A la charnière des phases d’études et de travaux, l’architecte concentrera plus particulièrement son attention sur la validation de l’épure établie par le géomètre-expert (ce dernier étant, à ce moment-là, généralement désigné par l’entreprise). Retenons l’essentiel :
En phase d’études
(Le géomètre expert est désigné par le maître d’ouvrage)
1. Le maître d’ouvrage demande à un géomètre-expert de réaliser :
- Le plan topographique du site d’étude comportant l’altimétrie du terrain ;
- Le relevé des héberges, si nécessaire ;
- Le relevé des ouvrages existants sur le terrain, si nécessaire ;
- La détection et le relevé en X, Y et Z des réseaux situés dans l’emprise du projet ;
- Le procès-verbal et le bornage contradictoire du périmètre du terrain d’étude avec les propriétaires riverains qui permet de définir les limites réelles ;
- L’étude des servitudes pouvant grever le terrain.
L’architecte doit obtenir ces documents de son client avant d’engager l’avant-projet : à défaut, une lettre faisant état des risques liés à l’absence de ces données lui servira à se prémunir de l’éventuelle nécessité de recaler ultérieurement l’ensemble des ouvrages projetées.
2. L’architecte :
- Établit l’avant-projet sur la base du relevé planimétrique et altimétrique du géomètre expert désigné par le maître d’ouvrage ;
- Fournit dans le dossier marché de l’entreprise le plan masse (désigné « plan général d’implantation des ouvrages » en marchés publics) situant la construction par rapport aux limites de propriété (indiquant la cotation), ainsi qu’un plan de rez-de-chaussée faisant apparaître les principaux axes.
En phase chantier
(Le géomètre-expert est généralement désigné par l’entreprise)
1. Le géomètre-expert :
- Vérifie la cohérence des éléments fournis par le maître d’œuvre ;
- Procède aux calculs préalables à l’implantation des ouvrages en adaptant notamment le projet de construction sur son terrain d’emprise ;
- Établit l’épure d’après le projet de l’architecte :
- Il mentionne sur ce document graphique les données à implanter, les principales cotes du bâtiment et les cotes d’implantation de la construction par rapport aux limites réelles du terrain ou par rapport à des repères fixes. Cette cotation est établie à partir des documents fournis par l’architecte ;
- Il transmet ce document à l’architecte pour vérification et accord sur l’emprise de la construction sur le terrain.
2. L’architecte :
- S’assure que l’épure dressée par le géomètre respecte les contraintes urbanistiques, les droits de propriété, les règles de lotissement et des possibles contraintes nées de l’existence de réseaux enterrés dans le sol de la parcelle à construire ;
- Vérifie…
- que le fichier numérique sur lequel s’est basé le géomètre est le bon ;
- que la position du projet et les cotes d’implantation aux limites sont exactes ;
- Signale à l’entreprise et au géomètre l’éventuelle erreur si les données ne correspondent pas au projet architectural et stoppe les opérations d’implantation si nécessaire ;
- Donne son accord au géomètre lorsque les données correspondent au projet architectural.
3. Le géomètre-expert :
- Matérialise sur le site au moins quatre axes principaux de la construction qui permettront aux entreprises d’en déduire des axes secondaires selon leurs besoins ;
- Réalise le piquetage (au moyen de piquets numérotés solidement fixés au sol afin d’assurer la pérennité de l’installation) ;
- Établit le plan d’implantation et le procès-verbal qu’il fait signer par le maître d’ouvrage (voir encadré 1) ;
- Assure la pérennité, conjointement avec l’entreprise, des repères en vue des implantations ultérieures ;
- Intervient à la demande de l’entreprise et/ou de l’architecte en cas de doute ou de repères endommagés ;
- Met en place des repères stables en périphérie du chantier ;
- Dématérialise les documents (plans avant et après implantation) et livre les documents sous forme de fichiers informatiques signés électroniquement.
Pour en savoir plus direction la Boîte à Outils Chantiers de la MAF, Chapitre 7.
Les infos-clés du plan d’implantation
- Le plan est établi par le géomètre-expert après la matérialisation de l’implantation de la construction sur site. Ce document graphique mentionne :
- L’échelle, la base de rattachement des cotes XYZ ;
- Les éléments implantés avec leur matérialisation ;
- Les références utilisées avec leur désignation (référence des plans fournis et leurs indices) ;
- Les cotations montrant le respect des contraintes géométriques et juridiques ;
- Les cotations permettant à l'entreprise de s’assurer de la bonne conservation des repères.
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20 décembre 2024